In de model-splitsingsreglementen vanaf 1992 staat dat cv-ketels in appartementen privé-eigendom zijn. In oudere model-splitsingsreglementen staat dit niet. Juridische adviseurs menen in deze oude model-splitsingsreglementen te lezen dat cv-ketels in appartementen dan gemeenschappelijk eigendom zijn, op basis van Artikel 2b van het MR 1973. Maar volgens de beoordelingsrichtlijn van de Hoge Raad uit 2014 mag je niet op basis van een enkel artikel oordelen, maar dient de gehele inhoud van de akte in ogenschouw te worden genomen, waarbij de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen tevens van belang is. In het onderstaande wordt voor een aktueel geval daarom gekeken waar je op uitkomt als je de gehele akte (akte van splitsing + model-splitsingsreglement) onder de loep neemt. Mijn conclusie is dat de eigen cv-ketel in een appartement gewoon privé-eigendom is, zoals dat vanaf 1992 ook duidelijk in de model-reglementen is bevestigd. Er is uitgegaan van het Model-splitsingsreglement van 1973 en de akte van splitsing die in dit geval geldt. Andere VvE's zullen een ander model-splitsingreglement hebben en een andere akte van splitsing, al denk ik niet dat de uitkomst zal verschillen.
Literatuur:
-Mr. N.L.J.M. Rijssenbeek, De model-splitsingsreglementen toegelicht, 2e druk, 2018. (Hierna genoemd: Rijssenbeek).
-R.L. Peutz & H.J.G. Braakhuis, Appartementsrecht, 2019.
-Model-splitsingsreglement MR 1973.
-Akte van Splitsing van een VvE in het midden des lands.
Modelreglement MR 1973 Artikel 2b:
Volgens dit artikel behoren de technische installaties met de daarbij behorende leidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten. Het advies van een juridisch adviseur trekt hieruit de conclusie dat onze cv-ketels gemeenschappelijk zijn.
Echter:
Uit Artikel 1e van het MR 1973 volgt dat individuele cv-ketels en leidingen ten behoeve van één enkele eigenaar niet gemeenschappelijk zijn, dus privé. Je kunt dan niet in Artikel 2b zeggen dat deze zaken wel gemeenschappelijk zijn. Dat is dan kennelijk niet zo bedoeld.
Dat blijkt ook uit Artikel 17h waarin staat dat de kosten van brandstof, de electriciteit en het water voor de centrale verwarming voor de gezamenlijke eigenaars zijn. Kennelijk gaat men ook hier uit van een gezamenlijke cv-ketel, en niet van individuele cv-ketels: want het is niet denkbaar, dat individuele cv-ketels in woningen op een gemeenschappelijke gasmeter zijn aangesloten, met daarnaast een afzonderlijke gasmeter voor alleen het kooktoestel.
Conclusie: Artikel 2b gaat niet over individuele cv-ketels, die zijn privé.
Artikel 2b gaat niet alleen over cv-ketels, maar over alle technische installaties met de daarbij behorende leidingen. Maar als volgens het advies van een juridisch adviseur individuele cv-ketels gemeenschappelijk zijn, dan zijn de individuele leidingen ook gemeenschappelijk. Dat is echter in strijd met Artikel 10 lid 1 (zie hierna). Bovendien is het niet denkbaar, dat je voor een aanpassing van leidingen, bijvoorbeeld bij een nieuwe keuken of badkamer, de vergadering om toestemming zou moeten vragen.
Conclusie: Artikel 2b gaat ook niet over individuele leidingen, die zijn privé.
Modelreglement MR 1973 Artikel 10 lid 1 (zie ook Rijssenbeek blz. 77):
Iedere eigenaar is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden, zoals...het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen...
Dus wederom: Leidingen ten behoeve van een privé gedeelte zijn gewoon privé.
Akte van Splitsing 1978:
- Aanvulling op Artikel 2 van het MR 1973:
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten als bedoeld in artikel 2 worden voorzoveel nodig mede gerekend de stookruimte en andere ruimten op het dak van het gebouw.”
Met uitdrukking ‘voorzoveel nodig’ lijkt de opsteller van de akte een slag om de arm te willen houden. Dat is wel nodig ook, want wij hebben geen gemeenschappelijke stookruimte op het dak van het gebouw, wij hebben helemaal geen ruimten op het dak van het gebouw. Met “voorzoveel nodig” wordt dan ook slechts bedoeld: voor zover aanwezig. Met de gemeenschappelijke stookruimte op het dak worden niet onze individuele cv-ketels bedoeld, zo blijkt ook uit de aanvulling op Artikel 17h (zie hierna). In afwijking van het advies van de adviseur wordt hier dus niet bedoeld dat al onze individuele cv-ketels gemeenschappelijk zijn!
- Aanvulling op Artikel 17h van het MR 1973:
De kosten van brandstof, elektriciteit en water benodigd voor de verwarming en het warme water zijn, in afwijking van het MR 1973, voor rekening van de eigenaar. Hier blijkt de opsteller van de akte zich ervan bewust te zijn dat we individuele combiketels hebben, en niet een gemeenschappelijke stookruimte op het dak.
Rijssenbeek blz. 259:
De eigenaar dient zijn eigen individuele cv-ketel te onderhouden. Dat geldt ook voor het MR 1973 die hier tezamen met de andere modelreglementen wordt genoemd. Dus ook hier: individuele cv-ketels zijn privé!
Rijssenbeek blz. 254:
Als de algehele veiligheid in het geding is, moet soms het individuele belang wijken.
Waarschijnlijk wordt hiermee bedoeld, dat in het belang van de algemene veiligheid de VvE toch een rol zou kunnen spelen bij de vervanging van cv-ketels, mits daarbij de vrijheid van de eigenaars niet teveel wordt beperkt.
Conclusie: ook als de cv-ketels privé zijn, bestaat de mogelijkheid daar als VvE meer zicht op te houden.
Samenvatting
Uit het MR 1973, de artikelen 1e, 2b, 10 lid 1 en 17h volgt:
Artikel 2b gaat niet over individuele cv-ketels, noch over individuele leidingen (elektra, water, gas riolering).
Uit de Akte van Splitsing 1978, de aanvullingen op lid 2 en 17h van het MR 1973 volgt:
In de aanvulling op lid 2 staat niet dat al onze individuele cv-ketels gemeenschappelijk zijn. Het gaat slechts over dakopbouwen voor zover aanwezig.
Wel kunnen er in verband met de algemene veiligheid door de VvE maatregelen worden genomen, mits daarbij de vrijheid van de eigenaars niet teveel wordt beperkt.
Wat waarheid is, wordt uiteindelijk door de rechter bepaald. Maar wat zal de rechter zeggen? Heeft iemand een idee? Op dit moment ontbreekt een bevredigende argumentatie. Van belang is een goede juridische basis voor wat nu allemaal in gang gezet zou moeten worden ten aanzien van de cv-ketels in de appartementen.
Ruud Top, bouwkundige
9 oktober 2023
E-mail: R.J. Top